16年重庆房地产市场回顾与17年展望

  CBRE近日发布《2016年重庆房地产市场回顾与2017年展望》报告。研究报告显示:

  写字楼市场需求经历大半年波动后于第四季度显着回暖,净吸纳量创近两年新高,空置率同比小幅回落,险资、房地产建筑业、联合办公以及新兴战略性产业的需求成为支撑点。租金跌幅于年末逐步收窄,价格战非可持续的租赁策略,业主方的重心转向办公服务品质的升级与拓展。

  零售物业市场,地标项目招商引领奢侈品牌在渝进入新一轮扩张期,调整与创新引领市场变革,百货退租潮发酵引发市场担忧,体验业态在品牌、形式、内容等方面的创新成为商业运营新亮点。

  物流仓储市场整体需求平稳,但集中供应导致供过于求风险凸显,业主方被迫下调租金预期,市场租金下行拐点于下半年出现。第三方物流、快递企业仍是高标库主要需求来源。受自建项目分流影响,电商的租赁需求整体表现低于预期。

  写字楼租金指平均账面租金;

  零售物业租金指购物中心首层平均租金;

  物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

  优质写字楼市场

  需求波动年末回暖

  办公服务竞争替代纯价格战

  2016年新增供应共计68万平方米,同比回落26.7%;其中第四季度逾17万平方米。截至年末,总存量突破430万平方米,开发强度在主要二线城市中处于领先地位。

  前三季度,新增需求较去年同期收窄近五成。客户积累在第四季度释放,推动净吸纳量环比至14.7万平方米,创近两年单季新高。但净吸纳量仍同比回落,平均空置率同比上升2.3个百分点,报41.8%。按产业分析,需求呈现出“四大支撑极”:金融业、房地产建筑业、联合办公及政府培育的战略新兴产业,如机器人研发制造、手机制造等。写字楼短时供应导致的供过于求迫使业主方不断下调租金预期。平均租金报82.5元每平方米每月,同比下跌4.0%。

  2017-2019年,预计市场将迎来年均70万平方米新增供应。在经历过去两年的价格战后,写字楼租金水平普遍明显下滑,部分甲级写字楼的租金水平已几近见底。未来两年,重庆写字楼租金虽然将继续承压,但下跌幅度有望收窄。市场竞争将逐步从“价格战”转向服务与品质的较量,更加多样化的租户结构以及租赁策略有望在市场出现。

  零售物业市场

  奢侈品预见新一轮扩张

  调整与创新引领市场变革

  2016年,新增供应总计63.7万平方米,其中第四季度占比过半,爱琴海购物中心和东原时光道二期开业,为市场带来约32万平方米的新增供应。2016年,“退租潮”持续在重庆发酵,百货业因物业老化、运营模式等因素制约,成为首当其冲受波及的领域。百货在购物体验感受上的缺失或不足是造成消费客群流失的主因。年内,大融城Novo百货、大坪百盛、重百临江商场、万象城百盛、百联东方商厦等内外资百货相继关门歇业。

  年内,奢侈品牌新店数量不多,但仍亮点纷呈。重庆首家Hermès于万象城开业。伴随IFS、新光天地临近开业,年内奢侈品牌、轻奢品牌签约数量创近年新高。化妆品、个人护理品牌加速扩张,但百货业不景气的现状迫使更多品牌选择进驻购物中心开设独立店铺。运动品牌市场竞争日趋白热化,早年快速下沉、全面铺开的开店模式已无法适应当下消费者对运动装备专业化、精细化的诉求。“体验”作为另一条市场主线,不断推陈出新。随着中产阶级、千禧一代的兴起,饮食消费更加重“质”而非重“量”。娱乐业态的引入丰富了消费购物的体验维度,商业运营开始开拓过去购物中心鲜见的业态。伴随购物中心日渐下沉至社区及周边,家庭消费、亲子消费成为运营商看重的消费热点。

  资本市场活跃度回升,重庆年内录得一宗优质零售物业资产大宗交易案例—龙湖西城天街。整体而言,全年市场新增供应充沛,需求表现平稳。受百货退租影响,市场平均空置率于第一季度末攀升至12.1%;随后,在商场完成再招商后,空置率持续回落,至年末报10.7%。购物中心首层平均租金同比微涨0.1%,报389.6元每月每平方米。

  展望未来,IFS、新光天地两大高端定位商业项目将成为2017年市场关注的焦点,全年新增供应总量预计将接近70万平方米。两大地标项目的开业将引领两江新区板块高端奢侈品市场发展,加速重庆奢侈品在重庆多中心布局。

  物流仓储市场

  电商需求增长乏力

  集中供应引致租金拐点

  2016年第四季度,嘉民空港物流中心6号库、普洛斯璧山物流中心一期、中艺莱佛仕珞璜物流中心一期共三个高标准仓储项目交付使用,为市场带来10.7万平方米新增供应。全年,重庆高标准物流仓储市场快速发展,新增供应总计26.3万平方米,全市高标库总存量首次突破100万平方米。此外,京东亚洲一号部分建成交付,成为重庆自建高标准仓库的代表项目。

  需求方面,年初高标准仓储需求增长加上无新项目入市,带动市场空置率于第一季度末跌至2.3%的历史低位。而全年仓储整体走势平稳,全市净吸纳量达到10.6万平方米,较去年同期小幅回落6.2%。受始于第二季度的集中供应影响,下半年平均空置率明显上扬,至年末报24.2%,同比上升12.6个百分点。就行业而言,第三方物流、快递快运企业仍是需求主要来源。重庆作为中国最大的汽车及摩托车生产基地,汽车及零配件供应商也是高标准仓储需求支撑点。电商高标准仓储的“租赁端需求”在2016年整体表现低于年初预期。供需关系的此消彼长导致市场拐点在2016年下半年出现,部分项目下调租金带动全市平均租金较去年同期下滑0.9%,至年末报25.7元每平方米每月。

  未来两年,重庆预计将迎来年均超过50万平方米的新增供应,市场版图继续向近郊区域下沉。预计供过于求的市场风险仍将延续,物流开发商须积极、实时调整策略以缓解租赁进程减缓所带来的压力。

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