得成渝者得天下? 2017房企逐鹿成渝楼市

中国的城市群规划和人口流动,隐约展示着房企最重要的发展路径,其中成渝、长三角、珠三角、京津冀城市群最为特殊而关键。尤其是成都和重庆的市场份额,似乎是房企在全国战场上一争高下的基础。

目前,融创、龙湖、恒大、万科、保利五大房企在成都和重庆开启争霸战。其格局到底怎样,对这些企业到底有何意义,去年已经在成渝收获了150多亿元销售额的融创已有黑马的迹象,作为重要对手的龙湖也有不俗的狙击,万科又将会如何守卫成都和重庆战场?《每日经济新闻》记者将为您揭开面纱。

在刚刚过去的春节,中国的城市格局被“用脚”评测了一番。1月23日,百度地图发布的《2017年春运迁徙预测报告》上,北京、广州、深圳、上海、成都位居“各市2016春节前夕流出人口指数”的前五位。

其间,成都赫然位居TOP 5,即使放在人口净流出的指标对比上,成都以4%的比率依然位居全国第六位,次于东莞位列四大一线城市之后。

重庆去年人口净流入为-355.29万,但这是一个总人口已超3000万分量堪比中等省份的直辖市。“重庆城区和下辖区县差距悬殊,拉低了平均数,重庆城区的人口吸引力很理想。”在仲量联行华西区研究部总监马伟业看来,人口的流动方向主要取决于区域之间的经济活力、就业机会、居住环境以及医疗教育配套等方面的差距。同时,这也是衡量房地产价值和增长潜力的重要指标。

的确,这一场人类迄今为止规模最大的迁徙活动,不仅用“足迹”描绘着中国城市的等级与关系,也暗含着中国房地产的发展走向。而主要房地产企业也用土地储备、货值排布和拿地动态呈现着对成渝两城(不含下辖县市)房地产贡献率的判断。

楼市“大盘股”

《每日经济新闻》记者整理发现,全国2016年销售金额TOP 10的企业,多在成渝押注了重仓。

融创披露,截至去年6月30日,在其整体布局的21个一二线城市中,成渝区域土地储备909.1万平方米,占比24.1%,高于北京区域、上海区域,与天津区域旗鼓相当。

克而瑞数据显示,2016年1~10月恒大新增土地集中位于中西部地区,占比35%为全国各区域最大。而在四川中原的统计中,恒大仅成都2016年的总货值就在84亿元。

据其数据,保利在成都的全部在售项目物业库存量则为65.13万平方米,总货值48.78亿元。

而在万科2016年第三季度报中,以成渝镐等为核心的中西部区域销售贡献占比超6成,也为四大区域之最。

“成渝房地产市场规模很大,近年成交量基本能排到全国前三,是全国楼市的‘大盘股’。”西南财经大学经济学副教授刘璐直言。的确,公开数据显示近3年成渝两城商品住宅年交易规模均超2000万平方米,2016年成都重庆分别位列全国第二和第四位。

在马伟业看来,两城均为国家级重点城市,是多个战略布局的集中地,但从区域经济发展水平来看,其房价和地价目前处于低位,未来具有发展潜力,因此对房企来说成渝两地肯定是兵家必争之地。当前,在成渝核心区域拿下一宗普通地块的成本已经达到10亿元级,非一般中小型房企所能承受,反之一些调整布局聚焦度的大型国内房企如恒大、碧桂园则更加积极。

TOP5争夺白热化

的确,当越来越多TOP级房企瞄准成渝市场,这个战场的硝烟味必然更浓。

且不考虑机构统计口径差异,根据克而瑞数据,综合统计2016年房地产市场成都和重庆两城的流量销售金额可见,融创以157.45亿元排名第一位,龙湖以152.25亿元位居第二,两者差距仅在5亿元左右;恒大和万科的销售金额则分别为142.61亿元和140.88亿元,排名三四位,差距甚至小于2亿元;第五位则由保利以135.64亿元占据,TOP 5竞逐的紧张程度可见一斑。

与此同时,在成都年度销售41.34亿元的绿地、年销38.67亿元的蓝光,以及以70.67亿元位居重庆第四位的港资房企代表香港置地、在渝销售均超60亿元的鲁能、金科等,同样在成都和重庆的单城市房企排行榜上,“咬”得很紧。

快速拉开差距的方式,依然是充实土储、扩大规模、抢占市场份额。但大房企抢地战况全面升级,也预示着竞争壁垒更不易筑牢,拉开规模悬差也越来越难。综合锐理和中指院数据就可见,2016年恒大仅在成都就入手了15宗地块,万达则以22宗地块入手量“逆袭”榜首。其次则为融创(4宗)、龙湖和保利(3宗)、蓝光和万科(2宗),拿地面积则均在百亩以上,小房企在“集中化”的阶段拿地则更困难。

会有“黑马”搅局?

即使目前格局下,结合销售排名和土地储备量,融创、恒大、龙湖、万科、保利能够位列成渝双城前五的位置,但任何一个变量都可能引发格局的变数。

在重庆市场,据业内人士透露,鲁能地产2017年销售目标在百亿元。根据中国指数研究院提供的数据,鲁能地产2016年在渝的销售金额近62亿元,若冲百亿元,或直逼TOP3,因为在上述机构的去年房企重庆销售金额榜单中,融创为114.4亿元、龙湖102亿元、恒大96.98亿元、金科62.7亿元。

在成都市场,有业内人士透露,今年中铁建计划在成都将业绩做到107亿元,或直接叫板当前的TOP 1万科(克而瑞数据显示成都万科去年成交金额88.19亿元),不过中铁建方面的回复尚无法给予证实。另据锐理透露,成都天投2016的拿地数量实际能排到房企第三,这类企业在资源竞逐场上搅局能力不容忽视。

“即使恒大、万科、碧桂园已突破3000亿元大关,绿地、保利的差别也不算太大,但也无法小觑发力并购的融创、并购了中信的中海这些劲敌。Top 5排名并非一成不变。”刘璐认为,成渝市场同样如此,万保恒融之外,近年深耕成渝的龙湖,这两年在蓉拿地动作很大的中铁建,以及蓝光、鲁能等企业都有很多机会。

但中睿营销总经理何良栩认为,前5位企业的竞争就要看模式、团队运作、资金等整体实力了,会被“黑马”真正搅局的可能性不大。成渝市场将是“强者愈强”。

的确,据成都万科透露,其2017年目标是签约109亿元。重庆万科尚未透露相关数据,但以2016年销售金额51亿元来看,如果实现目标保持增长,那么万科今年在成渝两城销售业绩至少已有160亿元,基本可坐稳TOP 3。

受访专家均认为,绝对值差距和增速差距使TOP 5格局短期内难被撼动,但阵营内竞争很激烈。

得成渝者得天下?

大型房企加码竞逐成渝市场,这种局面或让两地在中国房地产市场的重要性再度升级。

在马伟业看来,在成渝楼市冲量或比杭州、南京等高房价城市更容易,虽然单价不占优势,但对提高市场份额排名很有利。

“成渝在西南乃至全国的地位举足轻重,开发商的水平也不亚于北上广。两地在第二梯队中排位靠前,保证一定的开发量对全国房企很重要,因为两城的销售量可能在其总盘子里占重要比例。”何良栩指出。

刘璐也认为,成渝是全国楼市的“大盘低价概念股”,业内有“得成渝者得天下”的说法不难理解。伴随大房企的加码,成渝在全国楼市的地位可能会提升,但房地产和区域经济发展是相辅相成的。成渝房地产要在全国占据更高地位,取决于区域经济的更好发展。

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